Las relaciones vecinales y la convivencia en una comunidad de propietarios son siempre caldo de cultivo de problemas y conflictos en condiciones normales, de manera que si a los problemas habituales le añadimos los derivados de confinamientos domiciliarios y restricciones que afectan al ámbito privado, la situación se agrava todavía más. Es lo que ha ocurrido desde que en marzo del año pasado se decretara el primer estado de alarma, que en sus diferentes fases ha tenido un gran impacto en cuestiones de comunidades de vecinos. Del “Resistiré” y los “DJ´s caseros” que intentaban animar a los vecinos durante el confinamiento pero que al final causaban molestias a muchos y los “policías de balcón” de los primeros meses, se ha pasado a problemas más serios como infracciones de normativas anti-Covid o impagos de cuotas.

Uno de los principales problemas es la imposibilidad de celebrar juntas de vecinos debido a las restricciones para realizar reuniones numerosas. Esto “hace que la llevanza de la comunidad sea muy problemática”, a juicio de Antonio Navarro Selfa, decano del Colegio de Abogados de Cartagena, que además apunta a que “la Ley de Propiedad Horizontal, aunque ha sufrido reformas, está muy obsoleta y en la pandemia se ha hecho evidente con la imposibilidad de celebrar juntas telemáticas, con la forma de realización de comunicaciones, etc. Actualmente la Ley está muy matizada por la Jurisprudencia del Tribunal Supremo en muchos aspectos, por lo que “sin duda es absolutamente necesario una nueva ley que se adecúe a la realidad social”. Por su parte, Antonio Salas Carceller, ex magistrado del Tribunal Supremo, señala que la imposibilidad de celebrar juntas de vecinos “ha obligado a que en determinados casos deba asumir el presidente la responsabilidad de llevar a cabo determinadas actuaciones o bien, en casos extremos, a someter por escrito la votación sobre determinados asuntos”, tensando en muchos casos las relaciones vecinales, que ya de por si suelen ser complicadas.

Tanto Antonio Navarro como Antonio Salas participarán en las próximas “Conferencias de los lunes” que se celebrarán los días 1 y 8 de febrero, dedicadas a la incidencia de la pandemia del Covid-19 en las comunidades de vecinos, un tema de especial interés y que además abordará cómo se aplica actualmente la Ley de Propiedad Horizontal, que el año pasado cumplió 60 años y que, como señalaba Navarro, en la situación actual se ha demostrado obsoleta.

MISMAS QUEJAS, DIFERENTE ESCENARIO

¿Han cambiado los motivos principales de queja de las comunidades de vecinos? En realidad siguen siendo los mismos, solo que en distinto escenario. Es decir: ahora las molestias están más influidas por la situación sanitaria. “La mayor parte de las quejas de los vecinos se centran en una mala utilización de las zonas comunes en la situación sanitaria actual, como ascensores o escaleras. También han aumentado las quejas por actividades molestas por ruidos y una nueva situación creada en las relaciones vecinales como es la de quejas por la celebración en las viviendas de reuniones privadas que no respetan las medidas sanitarias”, explica Navarro Selfa. En este último caso, el comportamiento va más allá de la simple molestia por ruidos excesivos o a deshoras, sino que se está incumpliendo con una normativa. Por ello, Salas Carceller es tajante: “desde el momento en que se pueda estar incumpliendo en determinadas viviendas o locales la normativa vigente anti-Covid en la zona de que se trate, cualquier vecino no solo puede, sino que debe, denunciarlo así a las autoridades para que procedan contra los infractores”.

MAYOR MOROSIDAD Y MÁS IMPAGOS DE CUOTAS

Los efectos del Covid-19 en la economía están empezando a hacer crecer la morosidad y esto hace que aumenten también los impagos de cuotas de comunidad. En este sentido, el decano del Colegio de Cartagena señala que normalmente “se aplazan las deudas cuando existe buena voluntad por ambas partes. En caso contrario hay que acudir a la vía judicial, pero la imposibilidad de celebrar juntas complica esta cuestión”.

Las disputas vecinales suelen ser un tipo de conflictos que se intentan resolver mayoritariamente de manera extrajudicial, pero no siempre es así. Antonio Navarro destaca que “la solución extrajudicial del conflicto es fundamental en esta materia; y por ello la labor de los administradores de fincas también resulta muy importante a la hora de llegar a este tipo de soluciones”. Pero el acuerdo no es siempre posible, por lo que muchos casos sí que llegan a juicio. Antonio Salas apunta que “singularmente suelen judicializarse los que se refieren a la fijación y distribución de cuotas, la realización de obras no consentidas y, últimamente, por las consecuencias de los cambios de destino realizados unilateralmente por los propietarios convirtiendo una vivienda en bajo en local de negocio o viceversa”.

Algunas cuestiones incluso llegan al Tribunal Supremo, “fundamentalmente los procesos sobre impugnación de acuerdos de la comunidad por parte de algún propietario, por disconformidad con la imputación de determinados gastos por obras que no se consideran necesarias, desacuerdo en cuanto a la convocatoria de la junta, acuerdos sobre asuntos que no figuran en el orden del día, autorización o no a los propietarios a realizar determinadas obras…”, explica Salas.

OCUPACIÓN ILEGAL EN TIEMPOS DE COVID

Otro de los problemas asociados a las comunidades de vecinos y que se ha agravado desde el inicio de la pandemia es la ocupación ilegal de viviendas. Según Antonio Navarro, “por lo que se percibe en el ejercicio diario de la abogacía y por lo que se extrae de los medios de comunicación, es evidente que sí ha habido un aumento de este fenómeno, derivado de la crisis económica”. Y ante una ocupación en la comunidad, ¿cómo pueden actuar los vecinos? “Las comunidades de propietarios se ven desamparadas ante esta situación ya que les está vetado el ejercicio de la mayoría de las acciones judiciales contra la ocupación, quedando a su alcance únicamente el procedimiento civil ordinario por actividades molestas del artículo 7 con medidas cautelares”, denuncia. “En dicho sentido se hace nuevamente patente la obsolescencia de la Ley de Propiedad Horizontal de 1960 y la necesidad de una nueva legislación adecuada a la realidad social del momento”.

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